上半年的西安楼市堪称“壮观”。


供需失衡。新房住宅供应方面，40067套房源上线，106677个家庭意向登记，需求与供应比2.66:1（数据来源：凤凰房产西安站）；


房价上涨。据国家统计局数据显示，截至5月份，西安房价同比上涨24.4%，涨幅比上月扩大0.6个点（4月同比上涨23.8%），同比、环比涨幅居全国第一。


从2018年12月至2019年5月，西安房价连续六个月同比涨幅全国第一，已连续上涨39个月。



图|2019年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数


土地市场火热。2019上半年西安市共供应土地241宗，供应总面积约1119.71万㎡，成交土地共200宗，成交总面积约909.1万㎡。


仅3、4两个月西安土地市场共成交110宗地，609.1万㎡，总土地出让金159.4亿元，“火力”主要集中在西咸新区。


从千人摇到七千人摇，从熬夜排队到中签率，然而，这一片楼市狂欢，终究只是少数人的盛宴。


屡摇不中的购房者，在摇与不摇中左右徘徊；静观其变的房企们，在进与不进之间摇摆。


1.西安楼市下半场
肉眼可见的显性存量岌岌可危


房企“举棋不定” 纯新盘“后劲不足”



相关数据统计，2018年西安土地成交257宗， 成交面积约1083万㎡.


西安房探统计，截止2019年7月，西安楼市仅13纯新盘入市.


另外一部分仅通过公布案名来“博存在感”。




图：2018年拿地入市的新盘（时间截止：2019.7）

9000余套房源VS限购后依旧“千人摇”




房源存量方面，据统计，截止2019.6.26，西安总计有43个项目，总计9760套房源已公示价格，但还未开盘。


其中2019年公示价格的项目35个，房源8115套，2018年公示价格的项目8个，房源1645套。


市场需求方面，从西安市意向登记平台监控到，620新政之后，共计8盘登记，其中5盘需要摇号，华润置地曲江九里仍旧上演“千人摇”。



图|2019年新政之后登记详情



限购搭建的“围城”，外面的人的确进不来了，但里面的人依旧要拿着摇号的号码牌。


另外一方面，最近的5月中旬-6月中旬这一个月的公示断档，使得西安商品住宅的供应陷入“低迷”，期间仅近5500套房源取证入市，同、环比均出现三成左右的下滑。


9000余套房源VS限购“洗刷”过的市场需求，如何消化是西安楼市接下来面临的命题。




2.限购之下
下半年西安楼市怎么走？




回归理性是必然


西安楼市经过“缓冲期”之后会逐步回归理性。


首先，房价会停留在波浪线的某一个点上，按照以往的经验，短期内，价格不会有太大的波动，“连续40个月房价上涨”应该是不可能了；


其次，购房者会更为理性。同等条件下，相对可选空间大，买房等级会从“很难”降为“难”；


再次，开发商拿地会更加理性。如今的市场下，各区域土地价值也已被重塑，土地市场不可能一夜之间唱起“凉凉”，但如上半年拿地不断，楼面价一再被刷新的概率也降低了。


转战“四环”


西安目前“四环”除了沣东新城、临潼之外，都是非限购区域，沣西新城、秦汉新城会成为热门。


尤其是沣西新城，交大创新港，地铁1号线三期，西咸一体化加持多重利好都在这个区域集中释放。



图|沣西新城功能结构规划图


而我们要知道的是，620新政这股“清风”还得再吹一阵，才能吹去上半年楼市的“燥热”。


3.给买房人的建议




摇号越火，买房越难。
买房越难，越想摇号。


这是上半年的你……


买房还是难，还是得摇号。


这是下半年的你……


如今回想动辄“千人摇”的上半年，最苦的还是真正想要自住的购房者。


所以，下半年想要置业的购房者，如果选择限购区域，趁着新政的“余波”，中签率会逐步走高，该摇则摇。


房价不会像传闻中的“越限越涨”也不会出现大跌，管他什么房，能上车的就是好房。


如果选择非限购区域，建议去沣西新城看看，未来，沣西会是“大势”。


我们都期待一个理性且健康的楼市。